引っ越しや結婚で住所や氏名が変わっても、不動産の登記簿の記載は昔のままにしているという方は少なくありません。

しかし2026年4月1日に改正不動産登記法が施行され、住所や氏名の変更登記は所有者に課された義務となりました。

本記事では、義務化に至った背景と申請の期限、怠った場合の取り扱いについて解説します。

義務化の背景にある所有者不明土地の問題

住所等変更登記とは、登記簿に記録された所有者の住所や氏名を現在のものに合わせて書き換える手続きです。

これまで、申請は所有者の判断にゆだねられていたため、登記簿を見ても現在の所有者に連絡が取れない不動産が増え続けてきました。

所有者の所在がわからない土地は公共事業や災害復旧の用地取得を妨げるため、国は2021年の法改正で、2024年4月に始まった相続登記の義務化と並ぶ対策として申請義務を定めました。

申請の期限と過料の定め

義務化にともない、住所や氏名が変わった所有者には申請の期限が設けられ、これを守らなかった場合の取り扱いも法律に明記されています。

変更から2年以内に申請する

不動産登記法76条の5は、所有権の登記名義人の住所や氏名に変更があったときは、その日から2年以内に変更の登記を申請するよう定めています。

義務を負うのは所有権の登記名義人であり、抵当権者や賃借人は対象に含まれていません。

2026年4月1日より前に住所が変わっていた場合も対象となり、施行日から2年後の2028年3月31日が期限です。

正当な理由なく怠った場合の取り扱い

期限内に申請しなかった場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。

もっとも、期限を過ぎてもただちに過料となるわけではなく、法務局からの催告に正当な理由なく応じないときに、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。

正当な理由にあたるのは、重い病気で手続きができない事情やDV被害で避難を余儀なくされている事情などに限られ、制度を知らなかったという説明では認められません。

手続きの負担を軽くするスマート変更登記

義務化と同時に、所有者が自分で申請しなくても登記が更新される仕組みも動き出しています。

あらかじめ検索用情報の申出をしておけば、法務局が住民基本台帳ネットワークに定期的に照会して変更の有無を確認し、本人の了解を得たうえで職権により変更登記を行います。

この仕組みはスマート変更登記と呼ばれ、ウェブブラウザからの申出が可能です。

まとめ

住所等変更登記は、2026年4月1日以降、変更から2年以内の申請が義務づけられています。

施行日より前の引っ越しにも2028年3月31日という期限があるため、登記簿の住所が古いままの方は早めに確認しておくとよいでしょう。

住所のつながりを示す書類がそろわない場合や、相続登記と併せて進めたい場合には判断に迷うこともあります。

不動産登記の手続きでお困りの際は、ブライトスマイル司法書士事務所へお気軽にご相談ください。